В місті Бердичеві створено і зареєстровано 72 об’єднання співвласників у 77-ми багатоквартирних будинках, де розташовано 4 тис. 319 квартир, загальною площею 224 тис.кв.м, проживає 11,5тис. мешканців. Це переважно 5-ти та 9-ти поверхові будинки, які мають від 30-ти до 100 квартир.

Всі житлово-будівельні кооперативи міста (ЖБК) реорганізовані в ОСББ, а це 32 багатоквартирних будинки.

Створені об’єднання і в 5-ти колишніх відомчих гуртожитках. Міська влада своїм рішенням змінила статус будівлі „гуртожиток” на „житловий будинок”, мешканці приватизували займані кімнати і організували об’єднання. У стадії оформлення установчих документів ще два колишні гуртожитки, де нещодавно відбулись установчі збори з питання створення ОСББ.

20 об’єднань створено у житловому фонді комунальної власності міської ради, які до цього перебували на балансах житлово-експлуатаційних підприємств (ДВЖРЕП та ПП). Ініціативні групи мешканців декількох багатоповерхівок спланували найближчим часом організувати та провести з власниками квартир загальні збори на предмет створення об’єднання і прийняття житлових будинків на баланс ОСББ для подальшого самостійного утримання та обслуговування.

Родзинка Бердичівських ОСББ полягає у тому, що всі створені об’єднання самостійно утримують на своєму балансі житловий комплекс і самостійно ведуть фінансово-господарську діяльність.

Керівництво об’єднанням здійснює правління на чолі з головою, які обираються на загальних зборах з числа проживаючих мешканців. Правління приймає на роботу бухгалтера (для ведення обліку, звітності, нарахувань); двірника-прибиральницю (для підтримання задовільного санітарного стану у під’їздах та на прибудинковій території).
Для утримання внутрішньобудинкових мереж живлення (опалення, водопостачання, водовідведення, електропостачання), ліквідації аварій та заторів правління ОСББ заключає договір з міською комунальною аварійно-рятувальною службою (МКАРС), працівники якої обслуговують та ремонтують інженерні комунікації. За таких обставин об’єднання не приймає на роботу окремо слюсаря чи електрика, а щомісяця сплачує МКАРС абонентську плату, розмір якої залежить від загальної площі будинку.
Але є деякі об’єднання, які приймають на роботу слюсаря (для постійної роботи або тимчасово на період підготовки будинку та його мереж до опалювального сезону) і самостійно виконують будь-які ремонтні роботи. У такому разі ОСББ заключає з МКАРС договір „разового виклику” на випадок аварії, прориву або надзвичайної ситуації.

ОСББ мають багато переваг над існуючою формою управління житлом. Одна з них - державна підтримка діючих об’єднань.
У 2010 році для 12-ти Бердичівських ОСББ з Держбюджету було виділено 1 млн. 200 тис.грн. для проведення капітальних ремонтів покрівель, мереж живлення, елементів водостічних труб, заміни ліфтів.
На 2011 рік заплановано виконати ремонт конструктивних елементів у 14-ти ОСББ, а у 6-ти ОСББ - замінити 6 ліфтів.
Безпосередню допомогу в питаннях створення у будинку об’єднання, проведенні перших загальних зборів, оформленні установчих документів тощо надає управління житлово-комунального господарства, в штаті якого передбачений і працює головний спеціаліст з питань створення та діяльності ОСББ (кабінет № 49 приміщення виконкому, площа Жовтнева, 1, телефон 2-22-43).

Нормативно-правова база для створення і функціонування ОСББ

1. Закон України „Про приватизацію державного житлового фонду” від 19.06.1992 року № 2482 – ХП.

2. Постанова Кабінету Міністрів України від 08.10.1992 року № 572
„Про механізм впровадження Закону України „Про приватизацію
державного житлового фонду”.

3. Закон України „Про об’єднання співвласників багатоквартирного
будинку” від 29.11.2001 року № 2866 – Ш.

4. Постанова Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 року № 1521
„Про реалізацію Закону України „Про об’єднання співвласників
багатоквартирного будинку”.

5. Наказ Державного комітету України з питань житлово-комунального
господарства від 27.08.2003 року № 141 „Про затвердження Типового
статуту об’єднання співвласників багатоквартирного будинку та
Типового договору відносин власників житлових і нежитлових
приміщень та управителя”.

6. Закон України „Про житлово-комунальні послуги” від 24.06.2004 року
№ 1875 – 1У.

7. Наказ Державного комітету України з питань житлово-комунального
господарства від 17.05.2005 року № 76 „Про затвердження Правил
утримання жилих будинків та прибудинкових територій”.

8. Закон України „Про відповідальність суб’єктів підприємницької
діяльності за несвоєчасне внесення плати за спожиті комунальні
послуги та утримання прибудинкових територій” від 20.05.1999 року
№ 686 – Х1У.

9. Наказ Державного комітету України з питань житлово-комунального
господарства від 10.08.2004 року № 150 „Про затвердження
Примірного переліку послуг з утримання будинків і споруд та
прибудинкових територій та послуг з ремонту приміщень будинків,
споруд”.
10. Закон України „Про теплопостачання” від 02.06.2005 року № 2633-ІУ.

11. Постанова Кабінету Міністрів України від 12.07.2005 року № 560
„Про затвердження Порядку формування тарифів на послуги з
утримання будинків і споруд та прибудинкових територій і типового
договору про надання послуг з утримання будинків і споруд та при
будинкових територій”.

12. Постанова Кабінету Міністрів України від 21.07.2005 року № 630 „Про
затвердження Правил надання послуг з централізованого опалення,
постачання холодної та гарячої води і водовідведення та типового
договору про надання послуг з централізованого опалення, постачання
холодної та гарячої води і водовідведення”.

13. Наказ Державного комітету будівництва, архітектури та житлової
політики України від 24.05.2001 року № 127 „Про затвердження
Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів
нерухомого майна”.

14. Цивільний Кодекс України від 16.01.2003 року № 435 – ІУ.

15. Господарський Кодекс України від 16.01.2003 року № 436 – ІУ.

16. Закон України „Про місцеве самоврядування в Україні” від 21.05.1997
року № 280/97 – ВР.

МЕТОДИЧНІ РЕКОМЕНДАЦІЇ ЩОДО СТВОРЕННЯ ОСББ

Що таке „ОСББ”, мета створення

ОСББ - об’єднання співвласників багатоквартирного будинку.
ОСББ називають і громадською організацією, і органом самоорганізації населення, і спілкою або об’єднанням громадян, і альтернативою ЖЕКу.
Насправді, ОСББ – це єдина можливість власників квартир будинку спільно володіти та управляти будинковим майном в цілому.

Закон України „Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” дає визначення: „Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку – юридична особа, створена власниками для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання неподільного та загального майна”.
Неподільне майно – це неподільна частина житлового комплексу, яка складається з:
- допоміжних приміщень (сходові клітини під’їздів, коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери, технічні приміщення);
- конструктивних елементів будинку (фундамент, стіни, міжповерхові перекриття, дах, покрівля);
- технічного обладнання будинку (інженерні комунікації та технічні пристрої, загальні будинкові мережі тепло-, водо-, газо-, електропостачання, бойлерні та елеваторні вузли, вентиляційні та димові канали, обладнання ліфтів, щити електропостачання, елементи благоустрою території).

Згідно ст. 10 Закону України „Про приватизацію державного житлового фонду” власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов’язані брати участь у загальних витратах, пов’язаних з утриманням будинку та прибудинкової території”.
Єдина можливість реалізувати своє право власності не тільки на окрему квартиру, а й на будинок в цілому є створення об’єднання співвласників.

Мета створення ОСББ. Об’єднання створюється для забезпечення і захисту прав його членів та дотримання їхніх обов’язків, належного утримання та використання неподільного і загального майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та Статутом об’єднання.
В одному житловому комплексі може бути створене тільки одне об’єднання. Житловий комплекс – це єдиний комплекс нерухомого майна, що утворений земельною ділянкою в установлених межах, розміщеним на ній жилим багатоквартирним будинком із спорудами та мережами.
Як створити ОСББ

Крок ПЕРШИЙ. Отримання інформації про ОСББ.
Власники квартир багатоквартирного будинку, які вирішили створити ОСББ, можуть звернутися за попередньою консультацією до управління житлово-комунального господарства виконкому міської ради (площа Жовтнева, 1, кабінет № 49, у всі дні тижня з 9.00 год. до 17.00 год. крім вихідних, тел. 2-22-43).

Крок ДРУГИЙ. Створення ініціативної групи.
З метою здійснення організаційно-підготовчої роботи до проведення установчих зборів з питання створення ОСББ з числа власників квартир будинку обирається „ініціативна група” хоча б з трьох осіб, можна 5 - 7 чол.
На ініціативну групу покладається вирішення таких завдань: збір інформації про власників квартир, власників нежитлових приміщень та їх орендарів; визначення кількості неприватизованих квартир у будинку; підготовка проекту Статуту ОСББ; підготовка пропозицій щодо членів правління об’єднання, ревізійної комісії (ревізора), кандидатури голови правління; організація і проведення установчих зборів.

Крок ТРЕТІЙ. Проведення установчих зборів.
Ініціативна група визначає дату, місце, час проведення установчих зборів, готує перелік питань порядку денного зборів і повідомляє про це всіх мешканців будинку (власників і наймачів квартир) та власників нежитлових приміщень хоча б за 14 днів до дати проведення зборів. Повідомлення направляється в письмовій формі або вручається кожному власнику під розписку або шляхом поштового відправлення рекомендованим листом. Можна також розклеїти оголошення про збори на під’їздах будинку.
Якщо в будинку є неприватизовані квартири необхідно надати повідомлення про збори і працівникам міської ради.
На установчі збори письмово запрошується керівник житлово-експлуатаційного підприємства, на балансі якого перебуває будинок.

Для визначення кворуму у день проведення зборів ініціативна група виконує реєстрацію всіх присутніх учасників установчих зборів. Кворум – це достатня для прийняття рішень кількість присутніх на зборах власників квартир та власників нежитлових приміщень (наймачі неприватизованих квартир та орендарі нежитлових приміщень мають право бути присутніми на зборах, але до уваги при голосуванні не враховуються). Кворум наявний (збори правомочні), якщо на них присутні більше 50% власників. Кожний власник на установчих зборах має один голос, незалежно від площі та кількості квартир (приміщень) у будинку, що перебувають у його власності.
За наявності кворуму ініціативна група відкриває установчі збори і пропонує присутнім обрати голову та секретаря зборів. Для їх обрання необхідна підтримка більшості присутніх власників.
Обраний голова установчих зборів оголошує питання порядку денного і пропонує проголосувати. Для затвердження порядку денного необхідно 2/3 голосів учасників зборів.
Питання порядку денного, які необхідно розглянути на установчих зборах: про створення ОСББ; визначення назви об’єднання; затвердження Статуту; вибори членів правління та його голови; вибори ревізійної комісії або одного ревізора; вибір уповноваженого представника установчих зборів для здійснення державної реєстрації ОСББ; визначення форми подальшого управління нерухомістю (прийняття будинку на власний баланс ОСББ для самостійного утримання чи передачі будинку на баланс будь-якій організації чи підприємству згідно укладеного договору).
Голова установчих зборів переходить до питань порядку денного. Кожне питання окремо висвітлюється, обговорюється присутніми, виноситься на голосування. Для прийняття рішення по кожному питанню необхідна підтримка 2/3 голосів учасників установчих зборів. Рішення оформляється особистим підписом кожного „за” чи „проти” створення ОСББ.
За наслідками проведених установчих зборів оформляється Протокол в трьох примірниках, який підписується головою та секретарем зборів. Результат голосування „за” чи „проти” створення ОСББ додається до Протоколу установчих зборів.

Крок ЧЕТВЕРТИЙ. Проведення державної реєстрації.
Першочергово до управління ЖКГ виконкому міської ради надається Протокол установчих зборів з додатком (список голосування). Спеціалісти управління допомагають оформити відповідні установчі документи. Потім голова ОСББ надає на ім’я міського голови заяву, в якій просить виконком міської ради прийняти рішення про надання дозволу на створення об’єднання у будинку (вказується адреса будинку) і проведення державної реєстрації ОСББ „ назва ”.
Після прийняття на черговому засіданні виконавчого комітету відповідного рішення, голова правління ОСББ звертається до державного реєстратора з оформленими в установленому порядку установчими документами (2 примірники оригіналу і 5 копій Статуту, Протокол установчих зборів з додатком, список мешканців будинку з даними по кожній квартирі та відміткою про приватизацію, список членів об’єднання, реєстраційна карта Ф-1 або Ф-6).
Протягом 5 - 7 днів з дня подачі документів державний реєстратор видає свідоцтво про державну реєстрацію об’єднання співвласників багатоквартирного будинку „ назва „.
Державна реєстрація проводиться безкоштовно.

Крок П’ЯТИЙ. Подальша реєстрація та отримання довідок.
Після отримання свідоцтва про державну реєстрацію необхідно отримати довідку „про включення до державного реєстру” у міському відділі статистики та довідку „про включення до реєстру неприбуткових організацій” в Державній податковій інспекції. Потім пройти реєстрацію в органі Пенсійного Фонду України, зареєструватися у Фонді соціального страхування з тимчасової втрати працездатності та Фонді соціального страхуванні від нещасних випадків.
Також необхідно отримати в МВ УМВС дозвіл на виготовлення печатки та штампу. Отриманий екземпляр зразків (ескізів) печатки та штампу надається ліцензованій організації, яка виготовляє печатки.

Крок ШОСТИЙ. Відкриття рахунку в банку.
Розрахунковий рахунок ОСББ для сплати мешканцями внеску на утримання та обслуговування будинкового майна можна відкрити у будь-якій установі банку. Відкривати такий рахунок має право особисто голова правління ОСББ. На цей час голова повинен визначитися з кандидатурою на посаду бухгалтера об’єднання, якщо будинок має багато квартир і в цьому є необхідність. В банку голова та бухгалтер надають всі отримані довідки, оформляють „зразки підписів та печатки об’єднання”, які безкоштовно завіряються у начальника управління ЖКГ.
Всі документи, отримані при створенні і реєстрації ОСББ, зберігаються у голови об’єднання.






Об’єднання після набуття статусу юридичної особи може:
- прийняти на власний баланс весь житловий комплекс і самостійно господарювати, здійснюючи діяльність по управлінню будинком;
- залишити будинок на балансі попереднього балансоутримувача, який експлуатував будинок до створення ОСББ, заключивши з ним договір;
- передати будь-якій іншій юридичній особі (підприємству, організації) на баланс весь житловий комплекс для подальшого управління.

Рішення про вибір форми управління житловим комплексом приймається на загальних зборах власників квартир (приміщень) будинку.
Проаналізувавши існуючу форму обслуговування будинку (до створення ОСББ) і внутрішні можливості обраного правління об’єднання, збори можуть прийняти рішення про здійснення цих функцій самостійно. Реальні співвласники будинку, що згуртувалися в об’єднання, є найбільш зацікавленими у раціональному використанні своїх коштів (внесків) і будуть прагнути отримати якісні послуги з вивезення побутового сміття, обслуговування ліфтів та будинкових мереж живлення тощо. На роботи з прибирання та благоустрою прибудинкової території також можна знайти бажаючих (за невелику оплату їх праці) або виконувати ці роботи власними силами, що надасть змогу зекономити кошти для ремонтних робіт.

Процедуру передачі житлового будинку з балансу колишнього балансоутримувача на баланс ОСББ регулює „Порядок передачі житлового комплексу з балансу на баланс”, який затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.02 № 1521. Цією постановою КМУ затверджений зразок акту приймання-передачі, який оформляє передаюча сторона. Для оформлення такого акту створюється комісія, яка обстежує будинок і визначає його технічний стан. Результати обстеження висвітлюються в акті приймання-передачі. Комісію очолює представник приймаючої сторони (голова ОСББ).
Передача житлового комплексу з балансу на баланс проводиться разом з технічною документацією (інвентарна справа на будинок, поверхневі плани, план земельно ділянки прибудинкової території, плани зовнішніх мереж), документами бухгалтерського обліку, паспортного режиму тощо.
Акт складається у трьох примірниках, підписується сторонами (членами комісії) і скріплюється печатками.
Датою передачі житлового комплексу з балансу на баланс є дата підписання акта приймання-передачі.

Новий балансоутримувач забезпечує управління житловим комплексом, його обслуговування, ремонт та експлуатацію.